大家好，首先感谢主办方观点的邀请，今天有机会跟在座的同行领导前辈，汇报一下e通世界这个公司，12年从一个传统的实业公司转型做产业园区开始，做的尝试和经验分享，以及我们接下来想做的招商新模式的尝试和突破。

　　开始之前先讲一下两个背景，第一个这个公司是纯民营的园区，在虹桥枢纽板块的西侧，一共有八个园区，运营的体量在50万方出头，是这样一个背景。第二个背景是我自己本人，我从12年前大学毕业开始在这家公司工作，一直从事园区的招商引资工作，现在除了招商之外，兼顾园区的产品设计，以及园区运营服务板块。

　　e通是怎样的公司呢？主要分为四个板块，第一个是前端的公司，第二个板块是项目拿回来之后，负责招商运营的e通世界产业园，第三个是平台上入驻的企业，为这些企业提供服务的e通客服公司，第四个公司是把这些企业服务好之后，有选择的进行孵化和投资的公司，叫三银资本。

　　目前经过12年的运营，我们自己总结有几个特点，第一个是园区规模大，在民营园区里自持体量还可以，超过50万方。第二个特点是园区入住率高，所有园区加在一起的平均出租是超过90%。

　　第三个特点是产业生态强，也是因为这12年的时间，每个客户进来他的周期都是三年，12年的时间经过了多次迭代升级，存量企业的产业生态形成了聚集效应。第四个特点是园区的知名企业多，第五个特点是园区的服务好，七八年前是企业服务部或者企业服务中心，现在把企业服务单独摘出来做了企业服务科技公司。

　　最有价值的是园区出租率，因为我们是一个纯民营的园区，所以对去化和租金的回报上，会有比较强的诉求，所以我们这几个园区在2020年疫情前，整体的出租率大概在85到86，从2020年到现在大概四年时间，我们的出租率已经逐步上涨到了91到92，再结合目前的环境来说，这一点出租率的爬升是很不容易，也很可贵的。

　　从这个图能看出目前八个园区在上海的各个区域分布，还是有很强的特点，深耕在虹桥板块，就是青浦区的东面。现在展示的是目前整个八个园区里面五个自持园区，第一个园区是2010年到2012年，在这个园区上面最早是涂料工厂，我们把工厂厂房退了之后开始盖楼宇建园区，转型做产业园区。

　　第二个园区是2012年建成交付的e通世界园区北区。然后是e通华新园，做到了一百亩，是我们最大的园区，这个园区出租率因为体量大，位置距离最近的地铁有五公里，但27万方的出租率也达到了85%。再往后是一个三银基金园，这个园区体量是4万方，100%的出租率，埃着这个园区的二期，也做了旧改项目，这个项目出租率也是100%。

　　接下来三个是合作园区，这三个自持园区的合作对象，第一个是上市公司，第二个是外省市企业在沪的限制资产，第三个是政府资产。在12年的运营过程中也形成了一批优质企业的集聚，像一些专精特新、高新技术、上市企业和独角兽企业，从右边的热力图可以看得出来，这些企业的来源地会以上海虹桥这个区域为中心向外辐射，覆盖了整个上海区域和长三角的各个区域。

　　目前园区入驻的企业大概有八百家，整理梳理了之后，主要是集中在四个板块，分别是现代物流、智能制造、医疗科技、信息科技，把四大产业的代表企业也列在上面了，这里面的企业有几个特点，第一个这些企业的总部都在长三角，但研发会选在我们这个区域，比如说现代物流里面的极兔快递，从印尼回来十个人的团队，到现在破千亿。现代物流得益于上海青浦区在物流快递领域的集聚度，这也是青浦区第一个破千亿的产业集群，在物流圈里有一句话叫中国物流看上海，上海物流看青浦，我们又加了一句青浦物流看e通。这是e通世界的物流企业和青浦区、和当地的华新镇形成的产业生态。

　　结合刚刚所说的优质企业，我们在不断地招商和服务过程中，总结出来e通特色运营服务，叫三产一库一平台，三产叫做有深度的产业研究、精细化的产品空间、精准的主动招商。再加上目前在做的e通甄选，就是e通世界园区优秀供应商甄选库，再结合数字化的园区平台，我们叫做e通特色的三产一库一平台。

　　这个园区科技服务主要涵盖八个板块，大家都在做，我就不展开了，主要是创业、工商、税务、能力等等八大服务，每个人都在讲，关键还是看执行做到哪一步，做了多少。

　　接下来讲的第三个板块就是以美丽健康为主题的精准精细化招商，原来在前面的五到八年更多的是去化招商，现在对e通来说是进入到一个存量的精细化运营过程中，在过去的招商第一诉求是去化，所以把强去化放在了第一位，只要是还可以的客户，是优先放在园区里来，从这两年开始，我们把重运营放在了强去化的前面，因为现在存量的空间已经到了90以上的出租率了，所以希望通过产业链招商，通过有目的主动性招商。物流产业是天时地利人和，接下来我们就以美丽健康为对象，e通在整个12年过程中，到目前为止集聚了像BTN集团、PMPM等等优质的国货美妆企业研发总部，他们虽然数量只有二十几家，但租赁面积占比很高。

　　我再举个例子，我本身做招商的工作，这个企业也是我自己从业初期的时候，从接触、带看、谈判、落地，后期服务，到他们扩租，一手服务过来的，我作为一个例子给大家分享。从2014年到我们园区里选址研发办公空间，只有400平，到2021年在创业板上市，到目前为止已经达到了一万方，所以我们非常喜欢这一类企业，因为员工只有150多人，租赁面积大，价格承租能力强，实验室空间投入设备多，员工数量不会特别多，在过程中有两个印象深刻的事情，第一个在扩张过程中，不断地需要办理资质，我自己为他们工程档案资料室找资料就有十几次。另外一件就是中间涉及到很多工程问题，像电力的扩容、空调新风改建等等，每次我都为他们组建工程、物业、实验室负责人的碰头会。上到他们老板总裁下到行政员工，自己内部有一句话，就是在e通有任何解决不了的问题找王老板，他一定帮我们解决协调，做产业园区就是这样的思路。

　　通过对美妆企业的服务，我们通过大数据筛选对上海的美妆企业做了梳理，第一点是商贸品牌类的，主要集中在位置好、形象好、交通便利的内环核心区域。第二个是研发企业，集中在外环附近，第三类是美妆生产企业，他们会更往外走一些，通过三类企业的筛选，把我们园区在美妆企业定位在研发类，品牌类在市区，不属于我们，生产类的在更郊区，需要生产空间，我们不满足，所以我们定位在中间的研发环节，所以在美妆企业我们自己宣传的一句话，在沪美妆企业研发首选地就是e通。

　　然后再讲一下美妆企业的产品特点，我们结合他们在电、水、气等等方面的特点，包括层高层重的特点，把我们园区的产品做了梳理，以满足他们研发企业在各个阶段、各个环节的需求。在美妆企业的产业服务上，对内是打通内部的产业链，我们自己内部二十几家美妆企业里面，有品牌的，有研发的，有原材料的，也有检测的，通过园区平台把他们搭建在一起。对外通过园区平台拓展资源，然后把这些资源一方面倒回来赋能园区的存量客户，第二方面更多希望拓展的情况，去找增量的新的美妆企业来到园区里，让园区的美妆企业能够变得更多。这是拓展产业链的方式，包括媒体、展会等等资源，结合政府的产业政策，再加上园区自建的开放创新中心，来赋能园区的产业，拓展产业链。

　　最后总结，e通世界过去在十几年前是一个从传统实业向园区转型的公司，就是把自己的工厂推了还是盖楼宇，开始做民营园区，到现在经过12年的发展，我们把自己的招商模式、存量客户的产业质量，包括运营服务能力，通过多次迭代升级形成了以现代物流、医疗科技、智能制造为主导的产业集聚，未来我们希望通过精准的招商工作，还有精细化的运营服务，能够形成更多的产业互联和产业培育，真正做到赋能园区的企业发展，提升业主的资产价值，赋能城市的产业升级。最后打个广告，如果大家有兴趣的话，欢迎到e通来指导考察交流，谢谢。